Пример договора купли-продажи квартиры с условием рассрочки
Договор купли-продажи квартиры
(с условием о рассрочке платежа)
Гражданин РФ ФИО Продавца полностью, паспорт серии 0000 № 000000, выдан кем и когда выдан, код подразделения 000-000, зарегистрированный по адресу: адрес регистрации, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
Гражданин РФ ФИО Покупателя полностью, паспорт серии 0000 № 000000, выдан кем и когда выдан, код подразделения 000-000, зарегистрированный по адресу: адрес регистрации, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу: полный адрес квартиры, общей площадью 00.0 кв.м, кадастровый номер: 00:00:0000000:0000.
2.1. Стоимость Квартиры составляет сумма цифрами и прописью рублей.
2.2. Оплата стоимости Квартиры производится Покупателем в рассрочку в следующем порядке:
2.2.1. Сумма в размере сумма первоначального взноса рублей выплачивается Покупателем Продавцу в день подписания настоящего Договора.
2.2.2. Оставшаяся сумма в размере оставшаяся сумма рублей выплачивается Покупателем ежемесячными платежами в соответствии с Графиком платежей (Приложение № 1 к настоящему Договору).
3.1. В соответствии со ст. 488 Гражданского кодекса РФ, с момента передачи Квартиры Покупателю и до момента ее полной оплаты, Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате.
Скачать бланк договора
Выберите удобный формат для скачивания. Шаблон подготовлен экспертами Lex Buro и содержит все обязательные условия, защищающие интересы обеих сторон сделки.
Существенные условия договора купли-продажи в рассрочку
При составлении договора купли-продажи (ДКП) с условием о рассрочке платежа необходимо строго соблюдать требования Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 489 ГК РФ, договор считается заключенным только в том случае, если в нем четко определены: цена квартиры, порядок выплат, точные сроки и размеры каждого платежа. Отсутствие любого из этих параметров делает договор недействительным, а сделку — незаключенной.
Кроме того, в соответствии со ст. 558 ГК РФ, важнейшим условием продажи жилого помещения является указание перечня лиц, которые сохраняют право пользования этой квартирой после перехода права собственности к покупателю (если такие лица имеются). Это критически важно для покупателя, так как наличие «скрытых» жильцов с правом пожизненного проживания может существенно ограничить возможность полноценного распоряжения недвижимостью.
На практике стороны часто пренебрегают детальным описанием порядка расчетов. Юристы Lex Buro рекомендуют составлять график платежей в виде отдельного приложения к договору, где будут четко указаны даты, суммы и реквизиты счетов для перевода. Это минимизирует риски разногласий и упростит доказывание факта оплаты в случае судебного спора.
Залог в силу закона: как защищены права продавца
Главная гарантия для продавца при продаже квартиры в рассрочку закреплена в ст. 488 ГК РФ (Оплата товара в кредит). С момента передачи недвижимости покупателю и до момента ее полной оплаты квартира признается находящейся в залоге у продавца. Это означает, что в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись об ипотеке в силу закона.
Покупатель становится собственником, но его права на распоряжение имуществом ограничены. Он не может продать, подарить, заложить или обменять квартиру без предварительного письменного согласия продавца (залогодержателя). Для продавца это является абсолютной гарантией: если покупатель перестанет платить, продавец сможет обратить взыскание на заложенное имущество и вернуть свои средства через суд.
Пошаговая процедура оформления сделки
Оформление сделки с рассрочкой платежа требует последовательного прохождения нескольких юридических этапов. Нарушение процедуры на любом из них может привести к приостановке регистрации в Росреестре или признанию сделки недействительной. Ниже приведена подробная пошаговая инструкция, разработанная нашими ведущими специалистами.
Согласование условий и подготовка проекта ДКП
Стороны составляют договор с детализированным графиком платежей, условиями о залоге и штрафных санкциях за просрочку. На этом этапе важно проверить правоустанавливающие документы продавца и убедиться в отсутствии скрытых обременений.
Подписание договора и акта приема-передачи
В назначенный день стороны подписывают документы. Покупатель вносит первоначальный взнос, если это предусмотрено условиями, и может получить ключи. Процедура бесплатна при простой письменной форме. Если закон требует нотариального удостоверения, оплачивается тариф нотариуса.
Регистрация перехода права и обременения в Росреестре
Документы подаются через МФЦ или в электронном виде. Регистрация занимает 3-9 рабочих дней. Покупатель уплачивает государственную пошлину в размере 2 000 руб. В ЕГРН регистрируется право собственности покупателя и одновременно — ипотека в силу закона в пользу продавца.
Выплата рассрочки покупателем
Покупатель вносит платежи строго по графику (от нескольких месяцев до нескольких лет). Важно сохранять все квитанции, чеки или банковские выписки. Возможны дополнительные расходы на комиссии банка за перевод денежных средств.
Снятие обременения (залога)
После выплаты всей суммы продавец и покупатель обязаны подать совместное заявление в Росреестр (через МФЦ) о погашении регистрационной записи об ипотеке. Процедура занимает 3-5 рабочих дней и является бесплатной.
Риски и последствия нарушения графика платежей
Если покупатель перестает платить по графику, продавец вправе начислить пени, потребовать досрочной выплаты всей оставшейся суммы или обратить взыскание на квартиру (продать ее с торгов). Кроме того, согласно ст. 489 ГК РФ, продавец имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата неоплаченной квартиры при условии, что сумма уже произведенных покупателем выплат не превышает половину (50%) цены квартиры.
Это жесткое правило защищает покупателя, который уже выплатил большую часть стоимости недвижимости, от потери жилья из-за временных финансовых трудностей. Однако для продавца это означает необходимость тщательного планирования структуры сделки и размера первоначального взноса. Специалисты Lex Buro помогают сбалансировать эти риски, разрабатывая индивидуальные защитные механизмы в тексте договора.